DGUV V3 Prüfung · Liegenschaftsverwaltungen

Betriebsmittelprüfung für Liegenschaftsverwaltungen: DGUV V3 und V4 Prüfung elektrischer Anlagen und Betriebsmittel in allen Gebäuden des Bestands

Rathaus und Bürgerbüro, Schulen und Kitas, Sporthallen, Bürgerhäuser, Museen, Wohnheime und vermietete Büroflächen: Eine Liegenschaftsverwaltung trägt die Betreiberverantwortung für oft Dutzende Gebäude mit ganz verschiedener Nutzung, und in jedem davon laufen elektrische Betriebsmittel und Anlagen, deren sicherer Zustand belegt sein muss. AB Prüfservice prüft für kommunale, staatliche und private Liegenschaftsverwaltungen bundesweit nach DGUV Vorschrift 3 und 4, je Gerät gemessen, mit Prüfplakette und Prüfprotokoll, abgestimmt mit Hausmeistern und Nutzern jedes Hauses.

Weitere Informationen zur bundesweiten Prüfung finden Sie auf unserer Seite zur DGUV V3 Betriebsmittelprüfung.

Was umfasst die Betriebsmittelprüfung für Liegenschaftsverwaltungen?

Die Betriebsmittelprüfung für Liegenschaftsverwaltungen umfasst jede elektrische Anlage und jedes Gerät, das in den Gebäuden des Bestands betrieben wird: Sichtprüfung, Messung und Funktionsprüfung durch eine Elektrofachkraft, je Gerät festgehalten mit Prüfplakette und Prüfprotokoll. Dazu gehören die ortsfesten Anlagen der Häuser ebenso wie die ortsveränderlichen Geräte der Dienststellen und Mieter, die darin arbeiten.

Die elektrische Betriebsmittelprüfung nach DGUV stützt sich auf die anerkannten Regeln der Technik. Ortsveränderliche Geräte prüfen wir nach DIN EN 50699 (VDE 0702) und nach einer Instandsetzung nach DIN EN 50678 (VDE 0701); die bis dahin geltende DIN VDE 0701-0702 ist zurückgezogen. Für den Betrieb elektrischer Anlagen gilt DIN VDE 0105-100. Zusammen ergibt das einen Prüfplan für den ganzen Bestand statt einzelner Aufträge je Haus.

Warum ist die Betriebsmittelprüfung in einem großen Gebäudebestand wichtig?

In den Gebäuden einer Liegenschaftsverwaltung arbeiten nicht nur Beschäftigte; Schüler, Besucher, Vereine und Mieter gehen täglich ein und aus. Die regelmäßige Prüfung hat das Ziel, Defekte frühzeitig zu erkennen, bevor ein Brand oder ein Stromunfall entsteht, und hilft, die Sicherheit am Arbeitsplatz zu gewährleisten. Zugleich liefert sie den Nachweis, dass der Betreiber seine Pflichten erfüllt hat.

Je größer der Bestand, desto leichter fällt ein Gebäude aus dem Takt: Ein Haus wurde umgebaut, ein anderes neu vermietet, im dritten wechselte der Hausmeister. Eine Prüfung elektrischer Betriebsmittel nach einem Verfahren für alle Liegenschaften macht solche Lücken sichtbar, weil jedes Gebäude mit Termin, Ergebnis und nächster Frist in derselben Übersicht steht.

Eigentümer, Betreiber, Nutzer: Wer ist verantwortlich?

Verantwortlich ist, wer die Anlage betreibt oder die Geräte bereitstellt. Die Liegenschaftsverwaltung trägt als Eigentümerin und Betreiberin die Verantwortung für die elektrischen Anlagen ihrer Gebäude; wer die Räume nutzt, ist als Arbeitgeber für die Arbeitsmittel seiner Beschäftigten verantwortlich. Wer welche Prüfung veranlasst, legen Eigentümer und Nutzer gemeinsam fest.

Innerhalb einer Verwaltung lassen sich solche Aufgaben schriftlich übertragen, etwa an das zentrale Gebäudemanagement; die Unfallverhütungsvorschrift „Grundsätze der Prävention“ regelt diese Pflichtenübertragung in § 13. In der Praxis bündeln viele Liegenschaftsverwaltungen Anlage und Geräte in einem Verfahren und lassen den ganzen Bestand in einem Zug prüfen. Am Ende muss für jedes Gebäude und jedes Gerät feststehen, wer veranlasst, wer prüft und wo der Nachweis liegt.

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Von der ersten Anfrage bis zum digitalen Prüfprotokoll begleiten wir Ihren Betrieb durch die komplette Prüfung – Sie nennen den Bedarf, wir übernehmen den Rest.

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Unsere qualifizierten Elektrofachkräfte prüfen direkt bei Ihnen vor Ort: elektrische Betriebsmittel, Maschinen und Anlagen nach den geltenden DIN VDE Normen. Den Ablauf takten wir mit Ihrem Tagesgeschäft, sodass bei Ihnen alles weiterläuft.

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Zum Abschluss erhält jedes geprüfte Betriebsmittel seine Prüfplakette, dazu die vollständige digitale Dokumentation mit Prüfprotokoll und Inventarliste. Damit erfüllen Sie Ihre gesetzlichen Prüfpflichten und sind auf jede Kontrolle vorbereitet.

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Ist die Betriebsmittelprüfung Pflicht? Gesetzliche Anforderungen und Grundlagen

Ja. Nach der Betriebssicherheitsverordnung muss der Arbeitgeber Arbeitsmittel wiederkehrend auf ihren ordnungsgemäßen Zustand prüfen lassen; Art, Umfang und Fristen ergeben sich aus der Gefährdungsbeurteilung. Bei der Gefährdungsbeurteilung unterstützen wir Sie auf Wunsch. Für elektrische Anlagen und Betriebsmittel gilt je nach Unfallversicherungsträger die DGUV Vorschrift 3 oder die inhaltsgleiche DGUV Vorschrift 4.

Gesetzliche Grundlagen sind das Arbeitsschutzgesetz, die BetrSichV mit den Technischen Regeln für Betriebssicherheit, etwa der TRBS 1201 zu Prüfungen, und die Unfallverhütungsvorschriften. Die Deutsche Gesetzliche Unfallversicherung ist der Spitzenverband der Berufsgenossenschaften und Unfallkassen und gibt die Unfallverhütungsvorschriften als Muster heraus. Wer Beschäftigte mit elektrischen Betriebsmitteln arbeiten lässt, hat Anlagen und Betriebsmittel zu prüfen. Um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen, reicht es nicht, die Anlagen und Betriebsmittel regelmäßig prüfen zu lassen; der Nachweis je Gerät gehört dazu.

Welche Anlagen und Geräte werden in den Liegenschaften geprüft?

Geprüft werden elektrische Geräte und Anlagen aller Art, die in den Gebäuden betrieben werden. In Verwaltungsgebäuden sind das Computer, Monitore, Drucker, Kopierer und die Geräte der Teeküchen; in Schulen und Kitas Küchengeräte, Medientechnik und Werkzeuge der Werkräume; in Sporthallen, Bürgerhäusern und Museen Hallenbeleuchtung, Anzeigetafeln, Vitrinenbeleuchtung und Veranstaltungstechnik.

Zur festen Installation gehören Unterverteilungen, Steckdosenkreise, Beleuchtung, Lüftungs- und Heizungssteuerungen, Warmwasserbereiter und Küchentechnik, dazu Maschinen und Anlagen der Hausmeisterwerkstatt. Torantriebe und Schranken der Tiefgaragen prüfen wir auf ihrer elektrischen Seite, die Prüfung kraftbetätigter Türen und Tore bieten wir als eigene Leistung an. Wallboxen und Ladesäulen für Dienstfahrzeuge prüfen wir nach Terminabstimmung, Leitern und Tritte auf Wunsch im selben Termin.

Ortsfeste und ortsveränderliche Betriebsmittel: Was gehört zur Gebäudeanlage?

Ortsveränderliche elektrische Betriebsmittel sind Geräte, die während des Betriebes bewegt werden oder sich leicht an einen anderen Platz bringen lassen, solange sie angeschlossen sind: der Laptop, der Wasserkocher im Lehrerzimmer, die Bohrmaschine des Hausmeisters. Ortsfeste elektrische Betriebsmittel sind fest angebracht oder haben keine Tragevorrichtung, etwa der Warmwasserspeicher, das Lüftungsgerät oder die Spülmaschine der Mensa.

Die Zuordnung entscheidet bei der Prüfung der Betriebsmittel über Norm, Messverfahren und Prüffrist. Bei der Prüfung ortsveränderlicher elektrischer Betriebsmittel werden Schutzleiterwiderstand, Isolationswiderstand und Ableitstrom gemessen; bei der Prüfung ortsfester Betriebsmittel und Anlagen geht es um die Schutzmaßnahmen im Stromkreis, einschließlich Auslösestrom und Auslösezeit der Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen. Weil Gebäude und Nutzergeräte oft in verschiedenen Händen liegen, trennt unser Protokoll die Verantwortung für die Sicherheit der elektrischen Betriebsmittel sauber: die Anlage je Gebäude, die Geräte je Raum und Nutzer.

Welche Prüffristen gelten in den Liegenschaften?

Die Prüffristen legt die Gefährdungsbeurteilung fest; die DGUV Vorschrift 3 nennt Richtwerte dafür. Elektrische Anlagen und ortsfeste Betriebsmittel sind alle vier Jahre fällig, in Räumen besonderer Art wie Schwimmbad oder Sauna jedes Jahr. Für ortsveränderliche Geräte gilt ein halbes Jahr als Ausgangswert, bei einer Fehlerquote unter zwei Prozent bis zu zwei Jahre im Büro und ein Jahr in Werkstätten.

Ein Gebäudebestand hat damit viele Takte nebeneinander: die feste Installation alle vier Jahre, Bürogeräte alle zwei Jahre, Werkstatt- und Hausmeistergeräte meist jährlich. Für die Prüfung ortsveränderlicher Betriebsmittel zählt die Fehlerquote des eigenen Bestands, deshalb führen wir sie je Gebäude mit. Fehlerstrom-Schutzschalter der festen Installation betätigt der Nutzer nach den Richtwerten zusätzlich alle sechs Monate über die Prüftaste. Jede Frist steht je Gerät und Gebäude im Kundenportal; an fällige Termine erinnern wir auf Wunsch.

Wer darf Betriebsmittel prüfen? Die Elektrofachkraft und ihre Qualifikation

Elektrische Anlagen und Geräte prüft eine Elektrofachkraft; elektrotechnisch unterwiesene Personen dürfen unter ihrer Leitung und Aufsicht ortsveränderliche Betriebsmittel prüfen, wenn geeignete Mess- und Prüfgeräte vorhanden sind. Als zur Prüfung befähigte Person braucht der Prüfer nach TRBS 1203 eine elektrotechnische Berufsausbildung, Berufserfahrung und eine zeitnahe berufliche Tätigkeit im Prüfen.

Die Anforderungen an die Prüfung gelten für eigene wie für beauftragte Prüfer. Ein Hausmeister darf ohne diese Qualifikation nicht eigenverantwortlich prüfen, als unterwiesene Person nur unter Leitung und Aufsicht einer Elektrofachkraft; vor Ort bleibt er trotzdem der wichtigste Ansprechpartner. Liegenschaftsverwaltungen mit eigener Elektrowerkstatt und kalibrierten Prüfgeräten können die Prüfung selbst übernehmen, wenn Qualifikation und Zeit vorhanden sind. Wo eines davon fehlt, prüfen unsere Elektrofachkräfte die Betriebsmittel nach DGUV Haus für Haus, mit einem Verfahren für alle Gebäude.

Wie läuft die Prüfung in vielen Gebäuden ab?

Der Ablauf einer Betriebsmittelprüfung über mehrere Liegenschaften beginnt mit der Bestandsaufnahme: Gebäudeliste und Nutzung, ungefähre Gerätezahl, Ansprechpartner und Hausmeister je Haus, Zugangsregeln und die Zeiten, in denen geprüft werden kann. Daraus entsteht ein Prüfplan, der jedes Gebäude einem Termin zuordnet und die Betriebsabläufe der Nutzer berücksichtigt, in Schulen nach Absprache mit Schulleitung und Hausmeister.

Vor Ort ist der Ablauf der Betriebsmittelprüfung in jedem Haus derselbe. Bei der Durchführung der Prüfung nimmt die Elektrofachkraft jedes Gerät auf, prüft Gehäuse, Leitung und Stecker, misst und kontrolliert die Funktion. Die Durchführung der Prüfung elektrischer Anlagen erfordert Abschaltungen, die wir mit jedem Haus abstimmen; Bereiche mit besonderen Zugangsregeln betreten wir nur in Begleitung. Bestandene Geräte erhalten die Prüfplakette mit dem nächsten Termin. Geräte mit Mangel kennzeichnen wir und melden sie mit Fehlerbild; freigegeben werden sie erst nach Reparatur und erneuter Prüfung. Das Protokoll hält je Gerät Art, Umfang und Ergebnis der Prüfung fest, dazu Name und Unterschrift der prüfenden Person.

Dokumentation, Nachweis und Vergabe für den gesamten Bestand

Die Dokumentation ordnen wir nach Liegenschaften: je Gebäude ein Protokoll mit allen ortsfesten und ortsveränderlichen Betriebsmitteln, für das Gebäudemanagement eine Gesamtübersicht über den Bestand. Alles liegt digital im Kundenportal und als Datei vor, sodass Verwaltung, Nutzer und Fachkraft für Arbeitssicherheit mit denselben Daten arbeiten und den Nachweis bei einer Begehung ohne Suchen vorlegen.

Leistungsbeschreibung, Prüfumfang und Protokollform der DGUV V3 Prüfung fassen wir so, dass sie in ein öffentliches Vergabeverfahren passen, für ein einzelnes Haus wie für den Bestand eines Landesbetriebs. So ist sichergestellt, dass jede Liegenschaft nach denselben gesetzlichen Vorschriften und demselben Maßstab geprüft und dokumentiert wird, auch wenn die Häuser über eine ganze Region verteilt sind.

AB Prüfservice

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Bekannt aus

Leitern und Tritte prüfen wir ebenfalls: Leiter- und Trittprüfung für Liegenschaftsverwaltungen.

Häufige Fragen zur Betriebsmittelprüfung für Liegenschaftsverwaltungen

Gilt für kommunale Liegenschaften die DGUV Vorschrift 3 oder 4?

Das hängt vom Unfallversicherungsträger ab. Kommunale und staatliche Liegenschaftsverwaltungen sind in der Regel bei einer Unfallkasse versichert; dann gilt die DGUV Vorschrift 4. Private Liegenschaftsverwaltungen gehören meist zu einer Berufsgenossenschaft, für die Vorschrift 3 gilt. Beide Vorschriften sind inhaltsgleich: Prüfumfang, Prüftakt und Nachweis unterscheiden sich nicht.

Wer veranlasst die Prüfung bei vermieteten Flächen?

Bei vermieteten Flächen legt der Mietvertrag fest, wer welche Prüfung veranlasst. Häufig lässt der Eigentümer die feste Installation des Gebäudes prüfen, während der Mieter als Arbeitgeber die Geräte seiner Beschäftigten prüfen lässt. Auf Wunsch prüfen wir beides im selben Termin und führen die Ergebnisse getrennt, damit jede Seite ihren eigenen Nachweis erhält.

Gehören Aufzüge und Brandmeldeanlagen zur Betriebsmittelprüfung?

Nein, diese Anlagen haben eigene Prüfungen: Aufzüge prüft eine zugelassene Überwachungsstelle, Brandmeldeanlagen und Sicherheitsstromversorgungen in Sonderbauten prüfen Prüfsachverständige nach den Prüfverordnungen der Länder. Ihre regelmäßige Überprüfung und Wartung bleibt bei den beauftragten Fachfirmen. Unsere Prüfung von elektrischen Anlagen und Geräten umfasst den Rest der Gebäudeinstallation und alle Geräte, die darin betrieben werden.

Was gilt, wenn ein leerstehendes Gebäude wieder genutzt wird?

Längere Nichtverwendung zählt nach § 14 der Betriebssicherheitsverordnung zu den außergewöhnlichen Ereignissen, nach denen eine außerordentliche Prüfung von Arbeitsmitteln nötig sein kann. Für ein Gebäude, das nach Leerstand neu belegt wird, heißt das: Bevor die neuen Nutzer einziehen, werden Anlage und vorhandene Geräte der Prüfung unterzogen. Den Termin legen wir auf Wunsch vor den Bezug.

Übernehmen Sie auch die Erstprüfung neuer Anlagen?

Die Erstprüfung einer neuen oder umgebauten Anlage nach DIN VDE 0100-600 ist Sache des Errichters. Bestätigt er, dass die Anlage den Bestimmungen der Unfallverhütungsvorschrift entspricht, ist nach § 5 Abs. 4 der DGUV Vorschrift 3 keine eigene Prüfung vor der ersten Inbetriebnahme nötig. Danach nehmen wir das Gebäude in den Prüfplan auf und übernehmen die wiederkehrenden Prüfungen.

Was passiert, wenn die DGUV V3 Prüfung nicht rechtzeitig durchgeführt wird?

Dann fehlt für die betroffenen Anlagen und Geräte der Nachweis, bis die Prüfung nachgeholt ist. Kommt es in dieser Zeit zu einem Unfall oder Brand, fragen Unfallversicherung und Sachversicherer zuerst nach dem Prüfprotokoll. Verstöße gegen die Prüfpflicht können als Ordnungswidrigkeit ein Bußgeld auslösen, und bei grober Fahrlässigkeit kann die Unfallversicherung Regress nehmen.

Was kostet die Betriebsmittelprüfung für eine Liegenschaftsverwaltung?

Abgerechnet wird je geprüftem Gerät, nicht nach Stunden; die Höhe hängt von der Zahl der Geräte und Gebäude ab. Nach der Bestandsaufnahme erhalten Sie ein Angebot, in dem alle Kosten vorab stehen, ohne versteckte Kosten und auf Wunsch nach Liegenschaften gegliedert, damit es sich Haushaltsstellen oder Losen eines Vergabeverfahrens zuordnen lässt.

Prüfen Sie in Schulen und Kitas während des laufenden Betriebs?

Ja, nach Absprache mit Schul- oder Kitaleitung und Hausmeister. Geräte in Klassen- und Gruppenräumen prüfen wir, wenn die Räume frei sind, Fachräume und Küchen nach Plan; die Prüfung je Gerät dauert wenige Minuten. Abschaltungen der festen Installation legen wir in unterrichtsfreie Zeiten oder die Ferien, damit kein Unterricht ohne Strom auskommen muss.

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