DGUV V3 Prüfung · Gewerbeimmobilien

Betriebsmittelprüfung Gewerbeimmobilie: DGUV Vorschrift 3 für elektrische Anlagen und Betriebsmittel von Eigentümern, Betreibern und Mietern

Bürohaus, Gewerbehof oder Business Park mit zwanzig Mietparteien: In einer Gewerbeimmobilie laufen die Beleuchtung der Flure und Treppenhäuser, die Lüftung der Tiefgarage, die Außenbeleuchtung, Pumpen und Steuerungen in den Technikräumen, Ladepunkte für Elektrofahrzeuge und die Maschinen der Hausmeisterei, dazu die Geräte jedes Mieters hinter seiner Bürotür. AB Prüfservice prüft diese Anlagen und Betriebsmittel für Eigentümer, Betreiber und auf Wunsch für die Mieter bundesweit nach DGUV Vorschrift 3, mit Messung je Gerät, Prüfplakette und Prüfprotokoll, abgestimmt mit dem laufenden Betrieb des Gebäudes.

Weitere Informationen zur bundesweiten Prüfung finden Sie auf unserer Seite zur DGUV V3 Betriebsmittelprüfung.

Was ist eine Betriebsmittelprüfung in einer Gewerbeimmobilie?

Eine Betriebsmittelprüfung in einer Gewerbeimmobilie heißt: Alles, was im Gebäude elektrisch betrieben wird, wird in festen Abständen daraufhin geprüft, ob es noch sicher ist. Eine Elektrofachkraft nimmt an jedem Betriebsmittel Sichtprüfung, Messung und Funktionsprüfung vor und hält das Ergebnis je Gerät fest; bestandene Geräte tragen anschließend eine Plakette mit dem nächsten Prüftermin.

Maßstab dieser DGUV-V3-Prüfung sind die anerkannten Regeln der Technik. Für die wiederkehrende Prüfung der Gebäudeanlage gilt DIN VDE 0105-100; bei Geräten ist die Wiederholungsprüfung nach DIN EN 50699 (VDE 0702) und die Prüfung nach einer Reparatur nach DIN EN 50678 (VDE 0701) maßgebend, während die abgelöste DIN VDE 0701-0702 seit 2023 nur noch als Vorgängernorm in alten Protokollen auftaucht. Die Unfallverhütungsvorschrift selbst war früher als BGV A3 bekannt und heißt heute DGUV 3, ohne dass sich der Inhalt der Prüfpflicht geändert hätte.

Wer ist in der Gewerbeimmobilie für die Prüfung verantwortlich: Eigentümer, Betreiber oder Mieter?

In der Gewerbeimmobilie trägt der Eigentümer oder Betreiber die Betreiberverantwortung für die fest installierte Anlage des Gebäudes, die Gemeinschaftsflächen und alle Betriebsmittel, die er selbst bereitstellt. Jeder Mieter ist als Arbeitgeber für die Geräte seiner Beschäftigten verantwortlich. Beide Pflichten bestehen nebeneinander, und keine Seite kann die andere stillschweigend mit erledigen.

Rechtlich stützt sich das auf das Arbeitsschutzgesetz und die Betriebssicherheitsverordnung: Elektrische Geräte und Anlagen sind Arbeitsmittel, und die Gefährdungsbeurteilung nach § 3 BetrSichV legt Art, Umfang und Fristen ihrer Prüfung fest. Bei der Gefährdungsbeurteilung unterstützen wir Sie auf Wunsch. Die Prüfung elektrischer Betriebsmittel ist gesetzlich vorgeschrieben, § 14 verlangt sie ausdrücklich, die Technischen Regeln für Betriebssicherheit füllen sie aus. In der Praxis beauftragt der Betreiber Anlage und Gemeinschaftsflächen, jeder Mieter, der mitmachen möchte, bestellt seine eigenen Geräte dazu, und wir führen die Ergebnisse je Auftraggeber getrennt.

Welche elektrischen Betriebsmittel müssen in einer Gewerbeimmobilie geprüft werden?

Geprüft werden alle prüfpflichtigen Anlagen und Geräte, die im Gebäude betrieben werden: Unterverteilungen und Steckdosenkreise der Gemeinschaftsflächen, Beleuchtung in Fluren, Treppenhäusern und Tiefgaragen, Außenbeleuchtung, Pumpen, Lüftungsgeräte und Steuerungen der Haustechnik, Ladepunkte samt Ladekabel, die Maschinen und Werkzeuge der Hausmeisterei. Auf Bestellung des Mieters kommen seine Geräte in Büros und Hallen hinzu.

Für die Zuordnung zählt, wie ein Gerät genutzt wird. Lüftungsgeräte, Warmwasserbereiter oder Torantriebe gelten als ortsfest, weil sie fest angebracht sind; Bohrmaschinen, Verlängerungsleitungen, Kaffeemaschinen in Teeküchen und mobile Stromerzeuger für Außenarbeiten sind ortsveränderliche Betriebsmittel. Beides ist sicherheitsrelevant, nur Norm, Messverfahren und Prüffrist unterscheiden sich. Bereiche, die ein Mieter als explosionsgefährdet ausgewiesen hat, etwa ein Lager mit Lösemitteln, betreten wir nicht; dort bleibt die Prüfung bei dafür befugten Stellen.

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Zum Abschluss erhält jedes geprüfte Betriebsmittel seine Prüfplakette, dazu die vollständige digitale Dokumentation mit Prüfprotokoll und Inventarliste. Damit erfüllen Sie Ihre gesetzlichen Prüfpflichten und sind auf jede Kontrolle vorbereitet.

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Welche Prüffristen gelten für Anlagen und Betriebsmittel in Gewerbeimmobilien?

Die Prüffrist legt der Betreiber oder Mieter je nach Art des Betriebsmittels und seinen Einsatzbedingungen fest; die Durchführungsanweisungen zur DGUV Vorschrift 3 nennen Richtwerte. Für die feste Installation und fest angebrachte Betriebsmittel liegt dieser Richtwert bei vier Jahren; befindet sich im Gebäude ein Schwimmbecken oder eine Sauna, gilt dort als Raum besonderer Art ein Jahr.

Ortsveränderliche Geräte stehen mit sechs Monaten in der Tabelle, und sobald eine Mietfläche umgebaut wird, zählt sie als Baustelle mit drei Monaten. Bleibt ein Bestand unter zwei Prozent Fehlerquote, kann der Abstand wachsen: in Büros bis auf zwei Jahre, in Werkstätten und unter vergleichbaren Bedingungen bis auf ein Jahr. Eine Gewerbeimmobilie hat deshalb mehrere Takte nebeneinander: Haustechnik alle vier Jahre, Hausmeisterei jährlich, Bürogeräte der Mieter alle zwei Jahre. Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen betätigt der Nutzer zusätzlich über die Prüftaste, und wir führen die Fehlerquote je Standort mit, damit eine Verlängerung belegbar ist.

Wer darf in der Gewerbeimmobilie die Prüfung von elektrischen Betriebsmitteln durchführen?

Die Prüfung darf eine Elektrofachkraft durchführen, und neben ihr nur, wer unter ihrer Leitung und Aufsicht steht. Die Wiederholungsprüfung an Geräten darf deshalb eine elektrotechnisch unterwiesene Person mit geeigneten Mess- und Prüfgeräten übernehmen, die Verantwortung für Verfahren und Bewertung bleibt bei der Elektrofachkraft. Die Gebäudeanlage prüft die Elektrofachkraft selbst.

Nach TRBS 1203 ist der Prüfer eine zur Prüfung befähigte Person: elektrotechnische Ausbildung, Berufserfahrung und eine zeitnahe Tätigkeit im Prüfen gehören dazu. Ein Hausmeister, der nicht entsprechend ausgebildet ist, darf nicht eigenständig prüfen, auch wenn er unterwiesen wurde und das Gebäude genau kennt; als Begleiter vor Ort bleibt er unentbehrlich. Unsere Prüfungen führen wir mit ausgebildeten Elektrofachkräften und kalibrierten Messgeräten durch, als qualifizierte Prüfer für Anlagen wie für Geräte, sodass für Betreiber und Mieter rechtssicher belegt ist, wer geprüft hat und womit.

Wie läuft die Betriebsmittelprüfung in einer Gewerbeimmobilie ab?

Der Ablauf der Betriebsmittelprüfung in einer Gewerbeimmobilie beginnt mit einer kurzen Bestandsaufnahme: Gebäude und Flächen, ungefähre Zahl der Geräte, beteiligte Mieter, Zugang zu Technikräumen und Zeiten, in denen die Prüfung stattfinden kann. Ein Angebot liegt meist nach 48 Stunden vor: ab 30 Geräten mit festem Preis je Gerät, bei weniger Geräten als Tagessatzpauschale nach Aufwand, Regiezeiten fallen nicht an.

Vor Ort arbeiten unsere Elektrofachkräfte während des normalen Betriebs: Sie sehen sich an jedem Gerät Gehäuse, Leitung und Stecker an, messen Schutzleiterwiderstand, Isolationswiderstand und Berührungsstrom und kontrollieren die Funktion. Abschaltungen für die Anlagenprüfung stimmen wir mit dem Betreiber ab, damit die betrieblichen Abläufe der Mieter so kurz wie möglich betroffen sind. Prüfplaketten erhalten alle bestandenen Geräte, ein Prüfprotokoll jedes Gerät, und die Ergebnisse stehen digital im Kundenportal von AB Prüfservice, nach Standort und Auftraggeber sortiert. Leitern und Tritte der Hausmeisterei prüfen wir auf Wunsch im selben Termin.

Was passiert, wenn an elektrischen Betriebsmitteln Mängel festgestellt werden oder die Frist versäumt wurde?

Wird bei der Prüfung ein Mangel festgestellt, dokumentieren wir ihn mit Fehlerbild im Protokoll, und die Kennzeichnung am Gerät sorgt dafür, dass niemand es weiter benutzt. Ein defektes Verlängerungskabel in der Tiefgarage oder ein Außenstrahler ohne durchgängigen Schutzleiter wird damit aus dem Verkehr gezogen, bis Behebung und erneute Prüfung erfolgt sind.

Die Reparatur übernimmt der Betreiber oder sein Elektrobetrieb; danach prüfen wir nach und geben frei, und lohnt sich keine Reparatur, vermerken wir die Aussonderung. Wurde eine Frist versäumt, lässt sich für die betroffenen Anlagen und Geräte nicht mehr belegen, dass sie ordnungsgemäß geprüft sind, und nach einem Brand oder Stromunfall fragen Berufsgenossenschaft und Sachversicherer zuerst nach dem Prüfprotokoll. Ohne Protokoll muss der Betreiber oder Mieter den ordnungsgemäßen Zustand anders nachweisen; eine regelmäßige Prüfung ist deshalb nicht nur Arbeitsschutz, sondern auch Rechtssicherheit für beide Seiten.

AB Prüfservice

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Bekannt aus

Leitern und Tritte prüfen wir ebenfalls: Leiter- und Trittprüfung für Gewerbeimmobilien.

Häufige Fragen zur Betriebsmittelprüfung in Gewerbeimmobilien

Was umfasst die Prüfung ortsfester elektrischer Anlagen im Gebäude?

Die Anlagenprüfung umfasst die fest verlegte Installation von der Hauptverteilung über Unterverteilungen bis zur Steckdose mit 230 Volt: die Messung der Schutzmaßnahmen im Stromkreis, ihre Wirksamkeit und die Auslösung der Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen. Dazu gehören die Verteilungen der Gemeinschaftsflächen, Technikräume und Tiefgaragen sowie die Mieterverteilungen, wenn der Betreiber sie bestellt.

Prüfen Sie auch Ladepunkte und Ladekabel in der Tiefgarage?

Ja, Ladepunkte prüfen wir als Teil der Gebäudeanlage, mobile Ladekabel wie andere Geräte mit Stecker. Beides wird gemessen, dokumentiert und mit Plakette versehen. Da Ladepunkte im Freien oder in der Tiefgarage Feuchte und mechanischer Belastung ausgesetzt sind, lohnt sich ein kürzeres Intervall, das der Betreiber in seinen Prüfplan aufnimmt.

Können Eigentümer und Mieter die Prüfung gemeinsam beauftragen?

Ja, und das ist der häufigste Fall in Business Parks. Der Betreiber bestellt Anlage und Gemeinschaftsflächen, jeder Mieter kann seine elektrischen Geräte dazu bestellen und die Prüfung elektrischer Betriebsmittel beauftragen, die wir im selben Termin erledigen. Jede Partei erhält ihr eigenes Angebot, ihr eigenes Protokoll und im Kundenportal nur die Daten ihrer Geräte.

Müssen neue Anlagen vor der ersten Inbetriebnahme geprüft werden?

Ja. Vor der ersten Inbetriebnahme einer neuen oder geänderten Anlage ist eine Erstprüfung nötig, die der Errichter als Teil seiner Leistung erbringt und bescheinigt. Erst danach nehmen wir die Anlage in den Prüfplan des Gebäudes auf und übernehmen die Wiederholungsprüfungen in dem Takt, den der Betreiber festgelegt hat.

Was gilt beim Umbau einer Mietfläche?

Während des Umbaus gilt die Fläche als Baustelle: Elektrische Betriebsmittel der Handwerker und Baustromverteiler sind nach den Richtwerten alle drei Monate zu prüfen, dafür ist der jeweilige Bauunternehmer zuständig. Nach dem Umbau werden geänderte Stromkreise vom Errichter geprüft, und die neuen Geräte des Mieters kommen in die nächste Runde unserer Prüfung.

Was muss im Prüfprotokoll stehen?

§ 14 Abs. 7 der Betriebssicherheitsverordnung nennt vier Angaben, die in keinem Protokoll fehlen dürfen: welche Prüfung stattfand, wie weit sie reichte, was dabei herauskam und wer sie mit Namen und Unterschrift verantwortet. Unser Protokoll ergänzt je Gerät Messwerte, Standort und nächste Fälligkeit, damit Betreiber, Mieter und Fachkraft für Arbeitssicherheit dieselben Daten vorliegen haben.

Wie wird die Betriebsmittelprüfung in einer Gewerbeimmobilie abgerechnet?

Das Pauschalmodell richtet sich nach der Größe des Bestands: Ab 30 Geräten rechnen wir jedes Gerät zu einem festen Preis ab; bleibt der Bestand kleiner, gilt eine Tagessatzpauschale nach dem tatsächlichen Aufwand, ohne Regiezeiten. Die Höhe steht nach der Bestandsaufnahme im Angebot, auf Wunsch nach Gebäudeteilen und Mietparteien gegliedert.

Stört die Prüfung den Betrieb der Mieter?

Die Prüfung ortsveränderlicher elektrischer Betriebsmittel dauert je Gerät wenige Minuten und läuft neben der Arbeit im Büro oder in der Halle mit. Abschaltungen für die Anlagenprüfung legen wir in Absprache mit dem Betreiber in Randzeiten, damit Server, Kühlgeräte und Kassen der Mieter so kurz wie möglich ohne Strom sind.

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