DGUV V3 Prüfung · Wohnungswirtschaft und Hausverwaltungen

Betriebsmittelprüfung Hausverwaltung: DGUV V3 Prüfung elektrischer Anlagen und Betriebsmittel in der Wohnungswirtschaft

Für Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen hat die Betriebsmittelprüfung zwei Seiten: die eigenen Betriebsmittel in Verwaltung, Hausmeisterei und Fuhrpark, für die der Arbeitgeber nach DGUV Vorschrift 3 verantwortlich ist, und die elektrischen Anlagen der verwalteten Gebäude, für die der Eigentümer im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht einstehen muss. AB Prüfservice prüft beide Seiten bundesweit: Verwaltung und Hausmeistergeräte an Sammelterminen, die Allgemeinstromanlagen der Objekte im Turnus, je Objekt dokumentiert.

Weitere Informationen zur bundesweiten Prüfung finden Sie auf unserer Seite zur
DGUV V3 Betriebsmittelprüfung.

Was ist die Betriebsmittelprüfung in der Wohnungswirtschaft?

Die Betriebsmittelprüfung ist die regelmäßige Prüfung elektrischer Anlagen und Betriebsmittel nach DGUV Vorschrift 3, ehemals BGV A3, der Vorschrift der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung: Sichtprüfung, Messung nach DIN VDE 0701-0702 und Funktionsprüfung, je Gerät mit Ergebnis und Prüfplakette.

Es ist eine regelmäßige Prüfung von ortsfesten und ortsveränderlichen Betriebsmitteln und Arbeitsmitteln, mit der der ordnungsgemäße Zustand elektrischer Anlagen und Betriebsmittel nachgewiesen wird; ein E-Check des Elektrobetriebs ersetzt sie nur, wenn Prüfumfang, Messung und Protokoll stimmen. Für die Hausverwaltung umfasst sie die Bürotechnik, die Geräte der Hausmeister und Regiebetriebe und die ortsfesten Anlagen der eigenen Betriebsstätten.

Die zweite Seite ist die Anlagenprüfung in den verwalteten Gebäuden: Allgemeinstrom, Treppenhausbeleuchtung, Tiefgarage, Waschküche, Heizungsraum, Außenbeleuchtung und Technikräume werden als ortsfeste elektrische Anlagen nach DIN VDE 0105-100 wiederkehrend geprüft, damit der Eigentümer seiner Verkehrssicherungspflicht nachweisbar nachkommt. Beide Seiten gehören in einen Prüfplan, weil dieselben Objekte betroffen sind.

Welche elektrischen Anlagen und Betriebsmittel werden in der Hausverwaltung geprüft?

Sowohl ortsveränderliche als auch ortsfeste Betriebsmittel. Ortsveränderliche elektrische Betriebsmittel sind Geräte mit Stecker: Bildschirme, Docking-Stations, Netzteile, Drucker und Steckdosenleisten in der Verwaltung, Kaffeemaschine und Kühlschrank in der Teeküche, Elektrowerkzeuge, Kabeltrommeln, Laubbläser, Rasenmäher, Heckenscheren, Hochdruckreiniger, Nasssauger und Ladegeräte der Hausmeister, Heizlüfter und Bautrockner im Leerstand. Ortsfeste elektrische Anlagen sind fest installiert: die Unterverteilungen und Steckdosen der Verwaltung, die Werkstatt der Regiebetriebe und die Allgemeinstromanlagen der Objekte, von der Klingelanlage über Treppenhaus- und Außenbeleuchtung, Tiefgarage, Waschküche, Heizung, Lüftung und Pumpen bis zur Ladeinfrastruktur.

Aufzüge folgen eigenen Prüfregeln, Rauchwarnmelder und Brandmeldeanlagen ebenso; beides kann in derselben Objektbegehung getaktet werden, mit eigenem Nachweis. In vermieteten Gewerbeeinheiten prüft der Mieter die Anlagen und Geräte, die er selbst betreibt, der Eigentümer die Gebäudeinstallation bis zum Übergabepunkt.

Ist die Betriebsmittelprüfung für Hausverwaltungen gesetzlich vorgeschrieben?

Ja, gesetzlich vorgeschrieben für die eigenen Betriebsmittel: Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG), Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) und die Technischen Regeln für Betriebssicherheit verlangen die Gefährdungsbeurteilung und die regelmäßige Prüfung der Arbeitsmittel, die DGUV V3 regelt den elektrischen Teil, ausgeführt nach den VDE-Normen. Wenn Sie möchten, unterstützen wir Sie bei der Gefährdungsbeurteilung. Verantwortlich ist der Arbeitgeber, also das Wohnungsunternehmen oder die Verwaltung, beraten von der Fachkraft für Arbeitssicherheit, für jeden Hausmeister und jeden Regiebetrieb; die Prüfpflichten gelten für Sicherheit und Gesundheitsschutz der Beschäftigten in jedem Verantwortungsbereich.

Für die verwalteten Gebäude greift daneben die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers: Wer ein Gebäude betreibt, muss dafür sorgen, dass von seinen elektrischen Anlagen keine Gefährdung für Bewohner, Besucher und Dienstleister ausgeht. Die wiederkehrende Anlagenprüfung ist der Nachweis, dass diese Pflicht erfüllt ist, gegenüber Versicherung, Behörden und im Schadensfall vor Gericht. Haftungsrisiken entstehen dort, wo niemand den Treppenhausstrom seit dem Bau angeschaut hat.

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Zum Abschluss erhält jedes geprüfte Betriebsmittel seine Prüfplakette, dazu die vollständige digitale Dokumentation mit Prüfprotokoll und Inventarliste. Damit erfüllen Sie Ihre gesetzlichen Prüfpflichten und sind auf jede Kontrolle vorbereitet.

Kundenbewertungen

Welche Prüffristen gelten für Verwaltung, Hausmeisterei und Objekte?

Die Prüffristen ergeben sich aus der Gefährdungsbeurteilung. Als Richtwert gilt: Hausmeistergeräte, Kabeltrommeln, Hochdruckreiniger und Geräte im Außeneinsatz alle sechs Monate; Bürotechnik alle zwölf bis vierundzwanzig Monate; Bautrockner und Heizlüfter im Leerstand vor jedem Einsatz; ortsfeste Anlagen der Objekte mehrjährig, Tiefgaragen, Waschküchen und Außenanlagen kürzer als Treppenhäuser. Anlassbezogen kommen dazu: vor der ersten Inbetriebnahme nach DIN VDE 0100-600, nach Sanierung, nach Wasserschaden und nach jedem Eigentümerwechsel ohne Prüfnachweis.

Für einen Bestand mit vielen Objekten wird rolliert: Jedes Objekt hat sein Prüffenster, die Hausmeisterei ihre Sammeltermine, und die Inventarliste zeigt, welches Objekt fällig ist.

Wer darf prüfen: Hausmeister, Elektrobetrieb oder externer Prüfservice?

Prüfen darf nur eine befähigte Person mit elektrotechnischer Qualifikation nach TRBS 1203, also eine Elektrofachkraft mit kalibrierter Messtechnik; Hausmeister dürfen Sichtkontrollen übernehmen und defekte Geräte aus dem Verkehr ziehen, aber keine Prüfung nach Vorschrift dokumentieren. Der Elektrobetrieb, der die Sanierung macht, darf prüfen, wenn er die Zeit dafür hat; meist ist die wiederkehrende Prüfung über hundert Objekte eine eigene Aufgabe.

Externe, qualifizierte Elektrofachkräfte übernehmen die Durchführung der Prüfungen objektweise nach Prüfplan, die Elektroprüfung ortsveränderlicher Geräte wie die Prüfung ortsfester Anlagen, und die Verwaltung erhält je Objekt ein Protokoll, das in die Objektakte gehört und im Schadensfall den Nachweis führt.

Ablauf einer Betriebsmittelprüfung in der Hausverwaltung

Der Ablauf der Betriebsmittelprüfung beginnt mit der Bestandsaufnahme: Geräte der Verwaltung und der Hausmeister, Objekte mit ihren Allgemeinstromanlagen, Gewerbeeinheiten mit Übergabepunkt, Aufzüge und Brandschutztechnik als eigene Regime. Daraus entstehen Inventarliste, Fristen und der Prüfplan. Die Verwaltung wird arbeitsplatzweise in Randzeiten geprüft, die Hausmeistergeräte am Sammeltermin auf dem Betriebshof, die Objekte in Begehungen, bei denen der Hausmeister aufschließt und die Bewohner nicht gestört werden; Freischaltungen im Treppenhaus werden angekündigt und kurz gehalten.

Defekte Geräte werden gesperrt und protokolliert, Mängel an Anlagen bewertet und mit Frist versehen, nach Reparatur folgt die erneute Prüfung. Jedes geprüfte Betriebsmittel trägt die Prüfplakette mit QR-Code mit dem nächsten Prüftermin, die rechtssichere Dokumentation je Objekt liegt im Kundenportal, und auf Anfragen antworten wir in der Regel innerhalb von 48 Stunden.

Betriebsmittelprüfung nach DGUV für Wohnungsunternehmen mit großem Bestand

Für Wohnungsunternehmen und Verwaltungen mit Beständen in mehreren Städten prüft AB Prüfservice deutschlandweit nach einem einheitlichen Prüfplan, mit derselben Dokumentation je Objekt. Das Protokollformat lässt sich in die Objektverwaltung übernehmen, sodass Fristen dort weiterlaufen; neue Objekte werden bei Übernahme in den Prüfplan aufgenommen, und bei Verkauf geht das Protokoll mit der Objektakte an den Erwerber.

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Leitern und Tritte prüfen wir ebenfalls: Leiter- und Trittprüfung für Wohnungswirtschaft und Hausverwaltungen.

Häufige Fragen zur Betriebsmittelprüfung in der Hausverwaltung

Wer ist im vermieteten Gebäude für die Prüfung verantwortlich, Mieter oder Vermieter?

Der Vermieter für die Gebäudeinstallation und die Allgemeinstromanlagen bis zum Übergabepunkt der Einheit, meist der Unterverteilung; der gewerbliche Mieter für die Anlagen und Geräte, die er selbst betreibt, von der Steckdosenleiste bis zur Ladentechnik. Die Grenze gehört in den Mietvertrag und in den Prüfplan, damit keine Anlage unbeachtet bleibt.

Gilt die DGUV Vorschrift 3 auch für die Treppenhausbeleuchtung im Wohnhaus?

Die DGUV Vorschrift 3 gilt für Betriebsmittel in Arbeitsstätten; im reinen Wohnhaus greift sie für die Geräte der Hausmeister und Dienstleister, die dort arbeiten. Für die Allgemeinstromanlage selbst gilt die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers, und die wiederkehrende Prüfung nach DIN VDE 0105-100 ist der Nachweis, dass sie erfüllt ist. Wir prüfen beides in einer Begehung.

Müssen Hausmeistergeräte wie Rasenmäher und Laubbläser geprüft werden?

Ja, sobald sie netzbetrieben sind: Elektrorasenmäher, Heckenscheren, Laubbläser, Hochdruckreiniger, Nasssauger und die Kabeltrommeln dazu werden als ortsveränderliche Betriebsmittel geprüft, wegen Außeneinsatz und Feuchtigkeit meist halbjährlich. Akkugeräte brauchen nur die Sichtprüfung, ihre Ladegeräte dagegen die volle Messung nach DIN VDE 0701-0702.

Was gilt für Bautrockner und Heizlüfter im Leerstand oder nach Wasserschaden?

Sie werden vor jedem Einsatz geprüft, weil sie in feuchten Räumen wochenlang unbeaufsichtigt laufen und ein defektes Gerät dort ein Brandrisiko ist. Leihgeräte müssen vom Vermieter geprüft übergeben werden; den Nachweis lassen Sie sich zeigen und nehmen das Gerät mit eigener Frist in die Inventarliste auf.

Werden Aufzüge und Rauchwarnmelder mitgeprüft?

Nein, beides folgt eigenen Prüfregeln und wird getrennt nachgewiesen: Aufzüge durch die zugelassene Überwachungsstelle, Rauchwarnmelder nach den Landesbauordnungen. In der Objektbegehung prüfen wir die elektrische Versorgung dieser Anlagen als Teil der Allgemeinstromanlage und takten die Termine auf Wunsch mit den anderen Prüfstellen zusammen.

Muss der Betrieb für die Prüfung unterbrochen werden?

Nein. Die Verwaltung wird arbeitsplatzweise in Randzeiten geprüft, die Hausmeistergeräte am Sammeltermin, die Objekte in Begehungen, bei denen die Bewohner nicht gestört werden. Nur Freischaltungen im Treppenhaus oder in der Tiefgarage dauern wenige Minuten und werden vorher per Aushang angekündigt.

Was passiert bei Mängeln an der Allgemeinstromanlage eines Objekts?

Sie werden bewertet, mit Frist versehen und ins Protokoll geschrieben; sicherheitsrelevante Mängel werden sofort gesperrt, und der Elektrobetrieb des Eigentümers erhält eine Mängelliste, nach deren Abarbeitung die erneute Prüfung folgt. Das Protokoll gehört in die Objektakte, weil es im Schadensfall den Nachweis führt.

Was kostet die Betriebsmittelprüfung für eine Hausverwaltung?

Die Kosten richten sich nach der Anzahl der Geräte in Verwaltung und Hausmeisterei, der Zahl der Objekte und dem Umfang ihrer Allgemeinstromanlagen. Abgerechnet wird je geprüftem Gerät beziehungsweise je Anlagenteil, ohne versteckte Kosten, ohne gesonderte Fahrtkosten und ohne Abrechnung nach Stunden. Nach der Bestandsaufnahme erhalten Sie ein Angebot je Objekt oder für den gesamten Bestand.

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